"Nadzór nad deweloperami jest iluzoryczny". Rozmowa z Bartoszem Józefiakiem autorem "Patodeweloperki"

Katarzyna Kozak: Dzisiaj porozmawiamy o tym, jak się mieszka w Polsce. Czytając twoją książkę, byłam pod wrażeniem. Widziałeś już chyba wszystko, odwiedzając kolejne, źle zbudowane domy, bloki. Wiesz już chyba wszystko, rozmawiając z tak wieloma osobami.

Bartosz Józefiak: Pisząc tę książkę, miałem obawy, że czytelnik też będzie to wszystko wiedział, bo to wiedza powszechna. Okazało się jednak, że to dla niego coś odkrywczego, mimo że ciągle czytamy o patoosiedlach, o polskich obozach mieszkaniowych. Ja to po prostu wszystko zebrałem w jednym miejscu.

Czytamy o tym między innymi dzięki tobie, bo napisałeś wiele artykułów na ten temat. Jednak przełomowe był dla ciebie był Dni Dewelopera. Czy możesz powiedzieć, co się wydarzyło na tym evencie?

Bartosz Józefiak: Deweloperzy mają takie zloty, zjazdy, na których dyskutują sobie. To jest oczywiście płatne. Ludzie, którzy chcą wejść do branży, uważają, że trzeba się tam pojawić, by poznać innych ludzi z branży. Ja też tam pojechałem, anonimowo oczywiście, nie mówiłem nikomu, że jestem dziennikarzem. Udawałem, że jestem szefem firmy PR-owej, która chce tych deweloperów obsługiwać. Przysłuchiwałem się, zarówno tym panelom dyskusyjnym, na których się wymieniali informacjami, jak zarobić więcej, jak i kuluarowym rozmowom między innymi podczas wieczornej integracji. Oni się wtedy dość mocno odsłonili, mogłem zobaczyć, jakimi ludźmi są ci deweloperzy, nawet ci aspirujący. Okazało się, że to ludzie bardzo zafiksowani na tym, by zarabiać jak najwięcej pieniędzy w jak najkrótszym czasie.

Zafiksowani na punkcie pieniędzy?

Bartosz Józefiak: Myślę, że w tym zawodzie działa selekcja negatywna. Uprawiają go ludzie, którym po prostu zależy na kasie, dla których jest to jakiś horyzont myślenia. Raczej nie pracują w nim ludzie, którzy są znawcami architektury i których celem jest budowanie pięknych osiedli, upiększanie miasta. Oni są chcą jak najszybciej zarabiać jak najwięcej kasy. To było słychać podczas ich rozmów i to było widać po ich samochodach, czy ubraniach.

A ta chęć szybkiego wzbogacania się skutkuje tym, że na każdym etapie budowy chcą oszczędzać, prawda? To między innymi o tym piszesz w swojej książce. Ale wspomniałam o tym Dniach Dewelopera, bo ty często się do niego odnosisz. Na początku każdego rozdziału wracasz do tego wydarzenia. Wygląda to tak, jakbyśmy siadali wspólnie na jakimś panelu i słuchali wykładów na różne tematy, które też są tematami książki. To bardzo konstrukcja. Myślę, że dlatego tak łatwo się czyta tę książkę.

Bartosz Józefiak: Zastosowałem tę konstrukcję właśnie dlatego, że te dni dewelopera były tak zorganizowane, by dowiedzieć się, gdzie i jak oszczędzać na każdym etapie budowy. Jeśli prześledzimy te etapy, w których powstają nasze osiedla, to wiele możemy z tego wywnioskować. Jak to wygląda w rzeczywistości? Najpierw trzeba mieć działkę, czyli kupujemy ziemię. Już w trakcie tego pierwszego etapu można wiele zaoszczędzić. Potem następuje projektowanie tych osiedli. Tutaj wiele się dowiedziałem od architektów. Potem jest proces budowy, czyli współpraca z firmami budowlanymi. O tym, co się dzieje na polskich budowach też się można wiele napisać. Potem jest sprzedaż, a więc trzeba tutaj uruchomić marketing i zbajerować klienta. Na końcu są odbiory, czyli mamy już klienta, który kupił mieszkanie. Blok stoi i trzeba z klientem tak pracować, aby on odebrał to mieszkanie i nie miał za dużo pretensji. A jeśli ma jakieś pretensje, to trzeba z nim postępować tak, aby znudziło mu się ich zgłaszanie. Na każdym z tych etapów deweloper jest w stanie zaoszczędzić i najczęściej te oszczędności odbijają się na pracownikach, albo na nas, klientach.

Redakcja poleca

Kładka pieszo-rowerowa w Warszawie. Prof. Kuryłowicz wyjaśnia, jakie ma ona znaczenie dla miasta

Woda oligoceńska – jej ujęcia to fenomen kulturowy i społeczny. Rozmowa z architektką

Na każdym etapie budowy deweloperom przyświeca zasada PUM, czyli Powierzchnia Użytkowa Mieszkania. Ale podczas czytania tej książki pojawiają się również inne zasady: optymalizacji i dobrego sąsiedztwa. Na czym ta zasada dobrego sąsiedztwa polega?

Bartosz Józefiak: Generalnie chodzi o to, że zgodnie z prawem nie powinniśmy budować ogromnych piętnastopiętrowych bloków pośrodku pola, czy pośród domków jednorodzinnych. Nowe osiedle powinno nawiązywać się do czegoś, co już jest w okolicy. Niestety nie zawsze tak jest, bo samorządy często wydają pozwolenia, które pozwalają deweloperom budować "od czapy", albo deweloperzy stosują różne sposoby na obejście prawa. Na przykład zgłaszają dom jednorodzinny, ale de facto budują osiedla szeregówek, takich, które przypominają niskie bloki. W ten sposób można obejść zasadę dobrego sąsiedztwa.

Ta zasada ma służyć czemuś dobremu, ale niestety tak nie jest. Ostatnio jechałam do Lublina z Warszawy i zobaczyłam jakiś magazyn na biuro pośrodku szczerego pola. Pomyślałam, że to tylko kwestia czasu, gdy przyjdzie tu jakiś deweloper i powołując się na zasadę dobrego sąsiedztwa wybuduje jakiś blok, a potem kolejny i nagle pośrodku pola, z dala od wszystkiego innego, powstanie miasto. Czy tak się dzieje w Polsce?

Bartosz Józefiak: Tak się w Polsce dzieje. Oczywiście. "Hamulcowym tych zmian" mogliby być mieszkańcy, którzy już tam mieszkają i się na to nie zgadzają. Oni mogą nie chcieć, by obok ich niskich domów wyrastały wysokie bloki. Tego typu kwestie nie znalazły się w książce, bo ja jego dopiero badam. Przyglądam się temu, co się dzieje, gdy mieszkańcy protestują, zaskarżają decyzje dotyczące zmiany w planie zagospodarowania terenu, czy są w stanie coś wywalczyć. Bo to jest walka. Czasami się okazuje, że w tej walce mieszkańcy mają przeciwko sobie wójta, który z jakichś powodów woli stać po stronie dewelopera, a nie po stronie swoich mieszkańców. Teraz badam właśnie taką sprawę, ale nie chciałbym mówić o szczegółach, bo śledztwo dziennikarskie nadal trwa.

W swojej książce stawiasz wiele pytań, m.in. czy Polacy potrzebują dobrze zaprojektowanych osiedli?

Bartosz Józefiak: Myślę, że tak, bo to jest taka ogólnoludzka potrzeba. Ale niestety mieszkańcy często muszą wybierać: albo mniejsze mieszkanie na dobrze zaprojektowanym osiedlu, albo większe mieszkanie na gorszym osiedlu. Nas po prostu nie stać na wszystko. Oczywiście w takiej sytuacji ja się nie dziwię, że oni wybierają więcej metrów kwadratowych, że chcą mieć jak najwięcej przestrzeni do życia. Ale ten wybór wiąże się kosztem rezygnacji z ładnych przestrzeni na osiedlu. Niestety nasze prawo nie chroni nas przed tym i te nasze osiedla fajnie nie wyglądają.

To jest błędne koło. Może gdyby konsumenci, klienci nie wybierali takich osiedli, czy mieszkań osiemnastometrowych, które nie są dostosowane do życia i nie powinny być nazywane mieszkaniem, to deweloperzy przestaliby je budować w takim kształcie?

Bartosz Józefiak: Tu wybór konsumencki nie działa, bo to by zakładało, że jest jakaś oferta. To jest podstawowy błąd w myśleniu o mieszkaniach. Deweloperzy się bronią, że jakby nie było klientów, to oni by tak nie budowali. Tylko, że ludzie muszą mieć gdzie mieszkać i wybierają z tego, co mają do wyboru, prawda? Nikt im nie oferuje lepszych osiedli, a jeśli już to za astronomiczne ceny. Jeśli miałbym wskazać winnego, to byłyby to samorządy, które są w stanie wymóc na deweloperach pewne rzeczy, stosując przepisy dotyczące planów miejscowych, czy o warunkach zabudowy. Mogą przecież wymóc na deweloperze mniejszą gęstość zaludnienia, lepsze rozłożenie bloków, więcej terenów zielonych. Niestety bardzo często tego nie robią. Dlaczego? Trzeba byłoby przeanalizować indywidualne przykłady. Ale zbyt często samorządy stoją po stronie deweloperów, próbując im przychylić nieba, a za rzadko po stronie swoich mieszkańców. Nie myślą o tym, żeby tym, którzy już tam mieszkają, żyło się lepiej. Zdarza się też, że to lokalne prawo jest dobrze skonstruowane, ale deweloperzy idą do sądu i walczą tam z samorządami. Niestety często też wygrywają.

Zapytam o coś, co powinno być oczywiste dla wszystkich: co daje dobrze zaplanowane osiedle?

Bartosz Józefiak: Dobrze zaplanowane osiedle pozwala wszystkim żyć lepiej, zarówno tym starym mieszkańcom, jak i tym nowym. Może to oznaczać mniejsze korki, więcej terenów zielonych, więcej placów zabaw, lepsze nasłonecznienie i tak dalej. Jeśli budujemy osiedle na 10 tysięcy mieszkańców (nie jest to jakaś nieprawdopodobna skala w Polsce) i nie zapewniamy tam odpowiedniej komunikacji publicznej, nie ma tam szkoły, przychodni zdrowia, to wpychamy ludzi w samochody i tak tworzą się ogromne korki. W takich miejscach po prostu się źle żyje.

Do takich miejsc trzeba też podciągnąć gaz, wodę. Ktoś za to musi zapłacić, a deweloperzy się do tego nie palą, więc z naszej wspólnej kasy dokładamy się do zysków dewelopera.

Redakcja poleca

Czy Warszawa potrzebuje więcej mostów? Rozmowa z prof. Ewą Kuryłowicz

Miasta piętnastominutowe – na czym polega ta koncepcja? Tłumaczy Filip Springer

A czy możesz opisać nam jakiś przypadek patodeweloperki, który zrobił na tobie wrażenie, albo na co najczęściej skarżą się twoi rozmówcy?

Bartosz Józefiak: Rozmawiałem z wieloma ludźmi, którzy skarżą się na wiele spraw. Chyba największą bolączką moich rozmówców są przekładane terminy oddania mieszkań, osiedli i nie mówimy tu o miesiącach, ale nawet o latach. Deweloperzy migają się od płacenia kar umownych, albo – co też się niestety zdarza – mieszkańcy nie dopilnowali, by w umowie był zapis o karach umownych m.in. za niedotrzymanie terminu oddania mieszkania, czy domu. Zdarza się, że ludzie latami czekają na mieszkanie, nie mają gdzie mieszkać. W końcu przychodzi czas odbioru i wychodzą różne usterki. Zaczyna się następny kołowrotek. Deweloper nie chce poprawiać błędów, więc mieszkańcy stoją przed wyborem, czy machnąć ręką i poprawić je na własny koszt (czasem bywa on ogromny), czy czekać aż deweloper z własnej woli, w ramach gwarancji, nam te usterki naprawi, czy iść z tym do sądu. Na tym etapie większość ludzi wymięka, bo nikomu nie chce się bawić w wieloletnią sądową batalię.
Takie rzeczy zdarzają się wszędzie. Takim skrajnym przykładem był Stargard, gdzie ściany pękały i trzeba było ludzi ewakuować. Ale w Warszawie też mamy przykład patodeweloperki na Bliskiej Woli – chodzi o ten ogromny kompleks zwany "polskim Hongkongiem". Z całą pewnością ludzie nie chcą spędzić całego życia w tych największych wieżach. Tam mieszkają głównie studenci, którym zależy na szybkim dojeździe do centrum. W tym sensie ta inwestycja jest wartościowa, ale jeśli spojrzymy na nią z punktu widzenia architektoniczno-urbanistycznego, to te wszystkie problemy, o których wcześniej wspominałem, czyli brak usług publicznych, korki, tam właśnie występują. Im większe osiedle, tym więcej też problemów, np. z parkowaniem. Jeśli nie ma garaży podziemnych, to ludzie samochody parkują wszędzie.

Byłem w Wiedniu i tam też widziałem duże osiedla budowane w międzywojniu, czy po wojnie. One też są gęsto budowane, ale mamy tam wszystko. Tramwaje, autobusy, przedszkola, szkoły, dużo terenów zielonych wokół bloków, sklepy. Prawica wyśmiewa te miasta piętnastominutowe, ale naprawdę dobrym planowaniem można poprawić ludziom jakość życia.

Opisujesz też osiedla łanowe, czyli domy, które pojawiają się na wąskim pasku ziemi w szczerym polu. One powstają głównie dookoła dużych aglomeracji miejskich, prawda?

Bartosz Józefiak: Tak, najskrajniejszy przykład takiego osiedla widziałem pod Gdańskiem, we wsi Banino, gdzie te domki były rozrzucone bez ładu i składu na polach przypadkowo kupionych od rolników. Fatalnie to wyglądało. Oczywiście takich przykładów jest dużo więcej, właściwie w okolicy każdego dużego miasta można spotkać takie osiedla.

Chciałabym jeszcze wrócić do tego osiedla na warszawskiej Woli, o którym wspominałeś. Mieszka tam kilka, kilkanaście tysięcy ludzi, więc jest duża anonimowość, bo – jak napisałeś w książce – aby mogły się utworzyć jakieś relacje towarzyskie, społeczne (aby ludzie się chociaż z twarzy kojarzyli, zaufali sobie), to powinno ich być maksymalnie 500. Czy jest gdzieś w Polsce takie miejsce, w którym faktycznie może być takie życie?

Bartosz Józefiak: Rzeczywiście my coraz mniej się znamy, coraz rzadziej rozpoznajemy sąsiadów, bo ludzie stale się wprowadzają, wyprowadzają. Na peerelowskich osiedlach, w blokach dziesięciopiętrowych bywało podobnie, choć tam rotacja była znacznie mniejsza niż teraz w tych nowych osiedlach. Tych małych społeczności już raczej nie ma, może jeszcze są gdzieś w mniejszych miejscowościach, na wsiach.

Twoja książka "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania" nie jest o blokach, tylko o ludziach. Tych, którzy chcą się szybko dorobić, i tych, którzy są skazani na mieszkanie w takich warunkach, o jakich rozmawiamy, prawda?

Bartosz Józefiak: Tak, to jest książka o ludziach, ale lubię też myśleć, że jest to książka o pewnym systemie, w którym my wszyscy żyjemy. O polskim rynku mieszkaniowym. To jest bardziej książka o procesach niż o indywidualnych grzechach uczestników tych procesów.

A czy możesz powiedzieć, dlaczego nasz system tak działa? Dlaczego w Polsce od lat 90. buduje się tak, jak się buduje, dlaczego w to poszliśmy?

Bartosz Józefiak: Odpowiedź na to pytanie pomógł mi znaleźć dr Adam Czerniak. Jest on ekspertem Szkoły Głównej Handlowej, Polityki Insight, jednym z najlepszych znawców rynku mieszkaniowego w Polsce. On ma taką teorię, że to jest efekt tego, że my (chodzi tak naprawdę o polityków w latach 90.) puściliśmy rynek mieszkaniowy na żywioł. Totalnie go sprywatyzowaliśmy, myśleliśmy, że wolny rynek to ureguluje, a po 30 latach zbieramy tego owoce. Państwo kompletnie nie buduje mieszkań, a jego nadzór nad prywatnymi deweloperami jest iluzoryczny. Instytucje, takie jak inspekcja pracy, czy nadzór budowlany, mają po prostu za mało ludzi, za mało kompetencji. Problem w tym, że nie ma łatwego rozwiązania. To nie jest coś, co się zmieni jedną ustawą, to raczej my musielibyśmy zmienić myślenie o roli państwa w naszym życiu.

Czyli pomogłoby budowanie mieszkań przez państwo?

Bartosz Józefiak: Tak, absolutnie. Oczywiście, to nie byłyby mieszkania dla wszystkich, tylko dla najbiedniejszych, albo dla tych, którzy nie mają zdolności kredytowej. Dzisiaj wiele osób ciężko pracuje, normalnie zarabia, ale i tak ich nie stać na mieszkanie. Państwo powinno mieć ofertę dla takich osób, bo ludzie muszą gdzieś mieszkać. Oczywiście deweloperzy nadal by budowali, dalej by zarabiali, ale ludzie mieliby alternatywę.

Ostatnio przy moim rodzinnym stole kłócono się o to, komu jest lepiej: czy młodym Polakom, którzy mogą wziąć kredyt na mieszkanie na 30 lat, czy ich rodzicom, dziadkom, którzy 30 lat temu nie mieli takich możliwości. Oczywiście jedni mówią, że im, drudzy, że im. W takich sytuacjach chciałabym rzucić na stół tę książkę. Jest w niej wiele argumentów, które mogłyby się przydać w trakcie rozmowy.

Bartosz Józefiak: Tak, to ogromny problem społeczny. Niestety rozwiązania proponowane przez polityków, czyli kolejne dopłaty do kredytów, to jest ślepa uliczka. Te propozycje wręcz pogarszają sytuację.

Redakcja poleca

"Palą samochody, autobusy i wszystko, co popadnie". Wojny taksówkowe w RPA

Natura na sterydach sprawia, że rajskie miejsca nie są już rajskie. Kalifornia w ogniu

Pojawiają się też takie argumenty, że budowanie mieszkań przez państwo też nie rozwiąże sprawy, że jest już na coś takiego za późno.

Bartosz Józefiak: Nigdy nie jest za późno. To jest po prostu proces, który będzie trwał latami prawda? Tu nie chodzi o stworzenie państwowego dewelopera, bo budować mogą prywatne firmy, chodzi o to, aby państwo nadzorowało inwestorów. Aby państwo lub samorządy decydowały o tym, jakie budynki powstaną i gdzie powstaną. Moim zdaniem na to nie jest za późno. Musimy zacząć budować ten system powoli, a za dekadę będziemy mieli lepszą sytuację mieszkaniową. To nie jest system, który się zbuduje z wtorku na środę.

U naszych czytelników może pojawić się pytanie, czy wszyscy deweloperzy są patodeweloperami?

Bartosz Józefiak: Wolę myśleć, że są uczciwi deweloperzy, którzy próbują zadowolić swoich klientów i mają jakiś etos. Ale wiem, że oni wszyscy poruszają się w systemie, który jest patologiczny. Ten system sprawia, że mieszkania traktuje się, jak każdy inny towar i trzeba zrobić wszystko, by jak najwięcej na nim zarobić. Więc nawet, jeśli jesteś uczciwy, to poruszając się w tym systemie i tak masz ograniczone pole manewru. Moim zdaniem najlepiej byłoby wywrócić ten stolik i zmienić zasady gry, bo inaczej nic się nie zmieni.

Wspominałeś, że przyglądasz się jakiejś sytuacji. Czy możesz zdradzić, o co chodzi?

Bartosz Józefiak: Nie chcę mówić o szczegółach, bo prowadzę śledztwo dziennikarskie, które jest jeszcze w toku. Chodzi o miasteczko na południu Polski, gdzie mamy osiedle domków jednorodzinnych i gdzie samorząd, a właściwie wójt, dopuścił do zabudowy ogromnych bloków. Mieszkańcy się boją, że ich kolektor wodny nie wytrzyma, czyli że po prostu nie będą mieli wody, a także obawiają się ogromnych korków. To oczywiście całkowicie zasadne obawy. Ta decyzja jest kompletnie idiotyczna, bo tam wkoło nie ma takiej wysokiej zabudowy. Mówimy o dramacie setek osób, ale takich przykładów jest znacznie więcej. Cały czas spływają do mnie kolejne przykłady takich patodeweloperek, więc mam co robić.

Wspominałeś na początku, że wcieliłeś się w rolę marketingowca, ale też wcieliłeś się w rolę operatora dźwigu. Czy możesz o tym opowiedzieć?

Bartosz Józefiak: Przygotowywałem reportaż dotyczący branży budowlanej i dźwigowej. Okazuje się, że bardzo łatwo jest zdobyć uprawnienia na taki dźwig. Kurs teoretyczny to jakiś żart, egzamin praktyczny również. Polegał on na tym, że wszedłem na dźwig, a tam w kabinie był ze mną mój doświadczony kolega, który właściwie za mnie zdał egzamin, przyniósł tam jakieś rzeczy, egzaminator państwowy w ogóle tego nie widział. Potem poszedłem na budowę niemalże z ulicy i od razu dostałem robotę. Wpuścili mnie na taki ogromny dźwig i zacząłem budować osiedle. Po kilkunastu miniutach przerwałem eksperyment, bo bym pewnie pozabijał tych ludzi na dole. Oczywiście o umowie o pracę, to tam nikt nie słyszał. Pracuje się po 10-12 godzin, w soboty również. Jest to oczywiście skrajnie niebezpieczne, zarówno dla tych osób, które pracują na dźwigu, jak i dla wszystkich osób na dole. Na polskich budowach do wypadków przecież dochodzi co chwilę. Jeden z moich potencjalnych szefów mówił, aby się nie martwił, jak kogoś walnę łańcuchem, bo to przecież normalna rzecz na budowie. Uważam, że praca na polskiej budowie, to jedna z najbardziej niebezpiecznych prac, podobnie jak kierowców zawodowych.

I tą historią zakończymy naszą rozmowę. Serdecznie zachęcam do przeczytania tej książki. Jest ona niezwykle interesująca. Znajdziecie tam naprawdę sporo smaczków, także o warunkach pracy na budowie. Bartosz, serdecznie dziękuję za poświęcony czas.

Źródło: CHILLIZET/ spisała i przeredagowała Monika Karbarczyk